围绕最大型住宅项目的交通发展计划

近日，媒体曝出开发商及温哥华市府将不公布Kits海滨的Sen̓áḵw Lands大型住宅开发项目的交通细则，出发点是为了不损害政府间关系及保护原住民文化遗产及传统认知，对此当地部分居民表示不解，双方争论你来我往，为此高度传媒特别报道与分析。

▌简说Sen̓áḵw Lands开发项目

提到Sen̓áḵw Lands这一目前温哥华最大型的住宅项目，温哥华居民或许感到陌生，但一提及它的位置，即坐落于风景如画的Kits海滨，人们一下就明白了。

这一可容纳12,000个居民的在建项目，是Squamish First Nation与著名开发商Westbank Developments及OP Trust（安省省府退休基金）的合资企业，其中Squamish部落是第一大股东持股50%，Westbank持股30%，安省退休基金占股20%。

该项目得到加拿大联邦政府大力扶持，共获得14亿加币的低成本融资。2022年9月6日，特鲁多（Justin Trudeau）总理出席Squamish Nation Reserve国家保护区奠基仪式时，正式宣布加拿大抵押贷款和住房公司（简称CMHC）提供了高达14亿的低息贷款，用于支撑该项目前两期开发成本的一半费用。

而这笔14亿贷款创下了CMHC史上此类贷款新高，足见这一由原住民主导的地产开发项目在联邦层面获得的重视程度。

Sen̓áḵw Lands项目的特别之处，在于这些土地属于原住民的保留地，因此不受温哥华市府的土地规划流程限制，使用方式完全由Squamish Nation及开发商自行决定。

其实，如果没有原住民参与，任何地产商无论多么有实力，单凭一己之力都干不成此项目。在寸土寸金的Kits区域拿下4.2公顷的大片土地，几乎是天方夜谭的梦想。但正是由于土地的主人想开发，一切则变得顺理成章了起来。

Squamish原住民部落。（图自 youtube)

笔者认为这个项目想不赚钱都不可能，因为地主家的地，作价到股份里，开发商就不用从兜里掏出真金白银圈地，而就连开发的钱，联邦政府都上赶着支援，好一个占尽天时地利。

早在2019年，Squamish原住民部落请专家初步估算了这个项目的赢利，可为原住民和开发商等三家共创收127亿的正现金流。四年过去了，该项目仍不失为一个赚钱机器。

至于人和一事，倒值得说一说。

▌Sen̓áḵw Lands项目惹争议

当温哥华遭遇严重住房短缺的时候，一个大型地产项目的开发按道理说好比是及时雨，该大受欢迎才对，可现实并非如此。反对的声音集中在两点：一是距离海滩太近，11座塔楼矗立起来影响周围景观；二是建成后或将造成交通堵塞，影响居民出行。

平心而论，单看效果图，这11座高楼确实挡住了地块南向区域的观景，这一高价独立屋区域业主普遍感到不快当属正常反应。

就这一问题，高度传媒记者当面咨询过卑诗省长尹大卫（David Eby）的意见，而他的回答令人寻味。他认为温哥华高价独立屋已成为服务于这个城市中产上班族的“天花板”，但我们不能让他们连置业或租住公寓的机会也被剥夺了。他们有权居住在温哥华，而Sen̓áḵw Lands大型住宅开发项目就恰好提供给这些中产家庭一个难得的机会。

卑诗省长尹大卫（David Eby）（图自 Global News)

省长的话当然没错，温哥华西区若只是富人生活的乐园，这一富裕社区的发展不会均衡，基本服务配套的式微，将影响到该有的活力。

摆在我们面前的现实问题是：大型地产开发与基建配套，尤其是交通建设又该是怎样的一种和谐关系？

▌交通配套该多该少

Kits Point居民协会（Kits Point Residents Association简称KPRA）的主席Eve Munro近日表示，温哥华市府与开发商一直对该市最大的住宅项目所在区域的交通改善计划三缄其口。她则于去年8月提出请求，希望看到相关的研究报告。

DUSTIN RIVERS（又名AKA KHELSILEM）、KENNEDY STEWART 市长和议员CHRISTINE BOYLE.(图自 thebreaker)

一年后的8月（即2023年8月），Munro女士收到了一份179页的研究报告，但少了有关交通计划的6页，就单单这6页为何不能披露，市府给出了“担心会损害政府间关系与泄露原住民文化遗产和传统认知”的理由。

对此，Munro深表遗憾，表示这一区域的交通如何发展，是大众都关心的并应该享有知情权，温哥华市府既然是透明并可问责的，就该公开缺少的6页内容。

据高度传媒了解，整个Sen̓áḵw项目规划了不到1,000个停车位，满足不了住在这里近乎12,000人的出行需求，仅在上午高峰时段就会高达5,000人次，需要1,200至1,700班次的公共交通运送，等于增加10-14辆公交车马不停蹄，才能应对早高峰的人潮。

据Translink做过的2019年公交速度报告称，Sen̓áḵw Lands项目附近有四个公交走廊，即Burrard Street，Granville Street,West 4th Avenue和Broadway，公交运载繁忙，该区域通勤延误时间排名进了总排名的前二十，当然随着2026年Broadway天车线开通，拥堵现象将有所缓解。

这种乐观的预测似乎并没有考虑进来一个大型住宅项目所带来的交通问题，新增6,000户家庭会导致人口密度加剧，未来该区域是否会成为温哥华一个主要的“拥堵点”，我们只能抱着善良的愿望期盼它不会。

众所周知，温哥华寸土寸金，开发难度很大，从地产商的角度圈地愈加困难，而最大的可开发土地从现实的情况看基本仰仗原住民，他们不仅是地主，又享有开发自主权，可见未来他们有什么大动作直接影响温哥华房地产的走势。

缓解住房危机，势必需要增加供给及提高人口密度，以居住高品质著称的温哥华能平衡“发展与舒适”这对矛盾吗，我们拭目以待。