2024年4月28日,大温地区一位著名的自媒体博主,也是地产经纪在自己的频道上给大家算了一笔账:结论是在2024年这个时间节点上如果投资一套公寓,那么大概率现金流为负,房屋租金可能连利息都还不上,更遑论本金、地税、物业管理费以及首付款的资金成本。


为了避免各种嫌疑,我们就不放博主频道的截图,也不放被举例项目的照片,但所涉及的房屋和数据来源都是完全真实的。


这套房子位于列治文北部,地理位置便利,天车站触手可及,2卧2卫总面积903呎,无论留学生还是小家庭都很适合居住。


这套房在这个区域能租多少钱,大家在各大租赁平台上一看便知。这套房子在4月24日正式挂牌,也不存在库存积压问题。挂牌价格直接要到99.9万。


从对周边项目的对比看,这个报价本身不贵,甚至比周边在售的一些楼花每平尺单价还低些。所以被博主当作案例,绝对不算极端个案。


这套房子按照首付35%计算,假设以挂牌价成交,买家需要支付首付款为349,650元,首付款每年的资金成本算5%,也就是每年1.75万元,相当于每月1,458.33元。然后买家选择25年月供,5年固定期限利率我们按5.6%计算,那么第一个5年的月供(没有保险)就是4,001.46元。5年的还款总额为240,087.6元,其中利息为170,760.72元,本金为69,326.88元。平均算下来每个月的还款中利息为2846.012元,本金为1155.448元。


根据卖家提供的数据,这套房在2023年的地税总额是2,974加元,物业管理费是515.66元。假设这两个数字5年内不变,5年的总成本就是14,870元+30,939.6元,折合每个月763.5元。除此之外的购置税、杂七杂八的保养费用由于不确定因素和摊销期限不同,我们就不细算了。只计算首付利息成本、月供本金、月供利息、物业管理费和地税这几项,买家在买入5年内的每月成本就是1458.33+1155.448+2846.012+763.5=6,223.29元。

也就是说,买家如果买下这套公寓用于出租,那么租金要达到6,224元每月,现金流才是正向的。但很明显,这套公寓的租金价格绝对不可能达到这样的高度。如果每个月这套公寓的租金能收到3,224元,那么等于买家要每个月补贴3,000加元的现金流在里面。5年的总数就是18万加元。


在不考虑税费、经济佣金的前提下,如果5年后买家把这套公寓出售套现,售价至少要117.9万才不亏损。如果把佣金和税费算进去,则卖出价不低于124.414万元,才能做到持有5年不赔不赚。


黄三水说,这位地产经纪的算法其实比较粗线条,但也能简单勾勒出目前投资公寓或者楼花的现状。那就是赌未来加拿大房价持续上涨、房贷利率持续下跌、租金价格持续上涨。但以加拿大经济的整体形势看,维持这三个要素同时实现是有困难的。


当然,这只是个案例,计算的方法也仅供大家参看。其中利率是最大的变数,首付比例也是比较大的变数,而买家持有时间也很关键。最后黄三水认为,案例提示的风险是真实存在的,但有没有那么可怕,各位见仁见智吧。

文 /郭星

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