温哥华地区房地产市场观察：涨升连三月，降息抵万金！

从年初到现在，2024年已经过去了4个月，本年度的三分之一已经逝去。冬去春来，万物复苏，大自然也和我们的房地产市场一样，经历了由冷到暖的过程。

让我们来简单回顾一下过去这一段跌宕起伏的行情吧：

大牛市：从2019年10月初开始，市场经历了为期2年半的大牛市。温哥华地区的房屋综合指标价格（以下简称：指标价格），从2019年9月底的$990,600，一路不间断地上涨了31个月，到2022年的4月底才停下了疯狂上涨的脚步，指标价格上涨到了$1,264,900，总体涨幅为27.7%。

大跌市：2022年的5月份开始，市场从上一波大牛市行情的高点，连续的，急速的狂跌了9个月直到2023年的1月底，温哥华地区房屋的指标价格，从最高点的$1,264,900，一路下跌到了2023年1月底的$1,111,400。总体跌幅为13.8%。

大反弹：从2023年2月份开始，在多数人看淡和唱衰市场的情况下，市场又突然开始拉升，出现了一轮报复性的反弹，为期6个月，到2023年7月底，指标价格涨到了$1,210,700，6个月的升幅为8.9%。

小阴跌：从2023年8月份开始，在很多人开始看多市场的时候，在市场一片欢乐的气氛中，房市又开始掉头向下，展开了为期6个月的阴跌行情，直至2024年的1月底，指标价格从2023年7月底的$1,210,700，一路下探到了$1,161,300，6个月的跌幅为4.3%。

小慢牛：从今年2月初到现在，市场在一片对降息的期盼中，开始了不间断的3个月的拉升，到4月底，指标价格上涨到了$1,205,800，3个月的总体涨幅为3.8%。

这是要开启新的一轮牛市行情吗？看上去是这样，因为我们的市场已经完成了3个月的连续涨升，足以确定市场的方向了。

老张认为，2024年的1月底，应该就是上一轮行情的终点，今年的2月份开始，应该算作下一轮行情的起始点，原因很明显：

第一，2019年10月份开始，到2024年的1月底，这4年零4个月的时间周期，恰好符合温哥华地区每4年左右的一个行情波段，具体来说就是一个波浪阶段的结束，一升一跌的完成。

第二，上一波行情中，在技术走势上，除了大部时间的一升一跌之外，在2023年年初至2024年年初，完成了一个6个月升 + 6个月跌的震荡走势，而这一波为期一年的震荡，抬高了价格底部，为现阶段以及之后的上升行情，打下了坚实的基础。

第三，人们翘首以盼的央行降息，很快就要发生了，虽然比以往的预计晚了2-3个月，但6-7月份降息势在必行，这就是我们在标题上所讲的，涨升连3月，降息抵万金！

降息是市场的重大推动力，一旦降息开始，在未来的一年多的时间段内，房贷利息就会连续不断地下调至少2个百分点，对市场买家的购买力，有大幅提升的作用，这就是老张刚刚讲的：降息抵万金！

在今年2月底老张做的YouTube视频中，在分析和预测市场的时候，曾经说过，预计今年温哥华地区的年度房价涨幅，将至少上涨6.0%，最多上涨10.0%，中间值是8.0%。到目前来看，好像还真的有模有样，到4月底，指标价格从去年年底的$1,168,700，上涨到了4月底的$1,205,800，4个月的房价变化为：+3.2%

那么，按照这个速度，今年的房价涨幅会超过10%吗？老张认为，应该不会的，因为，接下来几个月，房市一旦继续向好，就会有很多人，由于今年大批的房贷合同到期，续约的时候房贷供款额较以往增加60%至90%，不堪重负而不得不选择卖房，给市场带来很大的卖压，从而抑制房价的大幅涨升。

这个魔鬼一般的，房贷加息的后遗症，它对市场的负面作用，还会持续一段时间。

例如，刚刚过去的4月份，房屋的上市量，较3月份大幅增加了41.8%，使得市场上的总体房源达到了12,491套，超越了过去10年来相同季节平均值的16.7%，比去年同期大幅增加了64.7%，这就是一个明证，供求关系开始偏移，对市场房价的上升，会起到抑制作用。

所以，今年下半年的市场行情，应该以“小慢牛“的态势为主！

目前市场的数据是如何表现的呢？我们来看一看2023年市场主要数据列表：

温哥华地区和菲沙河谷地区房地产市场过去1年来的主要数据列表：

首先，我们看看最上面的两行，就是4月份的成交量：

从2024年2月份开始，两大市场的成交量，2、3、4月份都在逐次递增！

我们再来看看两大市场的单月上市总量：

从2024年2月份开始，两大市场的单月上市量，2、3、4月份也都在逐次递增！

我们再来看看两大市场的房源总量：

同样，从2024年2月份开始，两大市场每个月的房源总量，2、3、4月份也都在逐次递增！4月份达到了过去4年来的创纪录水平！房源总量处于阶段性高位，这对供求关系，会造成很大的影响，所以，房价就会承受压力。

我们再往下，看看两大市场的销存量比：

从2024年2月份开始，两大市场的销存量比，都大于等于20%这个重要的技术关口，说明市场的人气畅旺，卖方市场特征明显。

我们再来看看这个表格中的，单月的房价变化：

正如我们所说，从2024年2月份开始，两大市场都实现了房价“涨升连三月”。

市场表现：

请看下列图表，观察过去12个月内温哥华地区各类指标价格的逐月变化：

在这个图表中大家可以看到，市场的房价从去年的8月份开始下滑至1月底，连续6个月之后，连续出现了3个月的反弹。

市场综述：

在成交量方面，温哥华地区房地产协会的数据报告显示，2024年4月份全地区MLS系统中各类房屋的交易总量为2,381套，与2023年4月份相比增加了3.3%，与2024年3月份相比增加了17.2%。上个月的总成交量与过去十年来相同时段成交量的平均值相比，减少了12.2%。 2024年4月大温地区各类房屋的当月上市房源为7,092套，与2023年4月相比增加了64.7%，比2024年3月份增加了41.8%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为12,491套，比2023年4月增加了42.1%，与2024年3月份相比增加了18.4%。目前的房源总量与过去十年来相同时段房源总量的平均值相比，增加了25.8%。

在成交价方面，大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,205,800，比去年同期上涨了2.8%，与上个月相比价格上涨了0.8%。在各类房型中，目前全地区独立屋的指标价格为$2,040,000，比去年同期上涨了6.3%，过去一个月上涨了1.6%；公寓的指标价格为$776,500，比去年同期上涨了3.2%，过去1个月来价格下跌了0.1%；目前全地区城市屋的指标价格为$1,127,200，比去年同期上涨了4.3%，比上个月上涨了1.3%。

人气指标方面，2024年4月市场的总销存量比（当月的成交总量与市场的房源总量之比）为23.5%，比上一个月下滑了0.3%，已经连续3个月处于卖方市场范围。

房地产协会官方专家分析表明：每当销存量比小于12.0%的时候，市场价格就面临下行压力，我们称之为“买方市场”；每当销存量比处于12.0%至20.0%之间的时候，市场价格平稳，我们称其为“平衡市态”；每当销存量比大于20%的时候，市场价格就会获得上行的推力，“卖方市场”因此形成。